Большой обзор ЗПИФов на недвижимость в РФ

Приветствую, друзья!

Сегодня хочется разобрать несколько доступных вариантов по инвестированию в коммерческую недвижимость.

PNK Rental

Компания занимается строительством и сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Сдают они в основном крупным компаниям, таким, как Ozon, Вкус Вилл, Детский мир и прочим.

К основным преимуществам можно отнести достаточно низкий порог входа - от 5000 руб.

Доход инвестора складывается из двух составляющих, первая и основная часть – это арендный поток. Все здания фонда индустриальной недвижимости PNK rental сдаются в долгосрочную аренду. Доход с арендного потока начисляется ежеквартально и, по желанию инвестора, может либо выплачиваться на расчетный счет инвестора, либо реинвестироваться для увеличения общего дохода инвестора.

Вторая часть - изменение стоимости зданий. Она может происходить в следствие сделок по продаже или при переоценке зданий фонда.

Таким образом, кроме ежеквартального начисления средств за аренду, изменяется еще и тело вашего депозита (цена паев).

Условия вполне понятные весь доход до 13% годовых выплачивается инвестору в полном объеме, часть сверхдохода компания забирает себе за управление.

Немного напрягает большое количество рекламы данной компании, напоминает обычный хайп, где люди хотят собрать денег под видом бурной деятельности и быстренько свернуться. Если не изучать компанию глубоко, то такое чувство вас не покинет. Но отрицать подобный возможный сценарий я не буду, поживем-увидим, как говорится.

Немного успокаивает наличие лицензии ЦБ, актуальность которой можно проверить в любой момент по ссылке ниже.

Проверка в ЦБ: https://cbr.ru/finorg/foinfo/?ogrn=1177746042836 

Я решил на небольшую сумму поучаствовать в данном бизнесе или эксперименте, не знаю пока).

В моменте портфель в плюсе, почти на 8% с сентября 2020 года выросло тело (цена пая).

Одновременно с этим было выплачено около 3,7% (3700 руб) на карту. 

Посмотрим, что будет дальше с бизнесом, думаю немного увеличить сумму инвестиций, но не более 1% от портфеля в моменте. Пока платят стабильно раз в квартал, как и обещали. Если бизнес не схлопнется, то это вполне рабочая модель, где компания замотивирована зарабатывать выше 13% по вышеописанным причинам, что при ставках в 4,25% просто отлично.

Кстати, еще один момент, полученный доход можно либо реинвестировать, либо выводить на карту, лично я пока отношусь к компании настороженно, поэтому все платежи вывожу на карту, это позволяет следить, жив ли еще бизнес... Но поменять условия можно в любое время в личном кабинете.

Официальный сайт компании - https://pnkrental.ru/

ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток»

Вторым вариантом инвестирования является ЗПИФ от Альфа-Капитал.

Здесь уже сумма входа не такая консервативная, от 305 000 руб.

Стратегия фонда – покупка объектов недвижимости, которые арендует сеть «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи зданий со входом с улицы. Все объекты расположены в Москве, имеют площадь от 600 до 1200 кв. м. и стоят от 100 до 300 млн руб.  

Со структурой работы все более-менее понятно, компания после приобретения недвижимости сдает ее в аренду под магазины компании X5 Retail Group, которая тоже относится к Альфа-Групп, поэтому здесь риск того, что в один прекрасный момент магазины "съедут" минимален, на мой взгляд.

Основные параметры данного ЗПИФа:

Интересно, при покупке с нас сразу удерживают 0,5% и ежегодно с СЧА списывается 1,8% годовых, что не так уж и мало.

Теперь на какой доход можно рассчитывать. Я посмотрел некоторые объекты, средний срок аренды составляет около 7-8 лет, доходность одного объекта 11-13% годовых, что не так плохо, в принципе.

Вот пример одного из последних объектов:

Годовая доходность около 11,3% годовых с ежегодной индексацией в 5%.

Паи данного фонда торгуются почти 1 год (с марта 2020), за это время динамика стоимости их не очень позитивная:

С 300т.р. мы видим падение до 297 т.р., это можно объяснить комиссиями фонда, 1,8% + 0,5%, примерно такую тенденцию мы здесь и видим, только слишком рваный график.

Компания объявила размер выплаты на 1 пай по итогам января 2021 года:

Всего 1583 рубля, не густо. Я не отслеживал ранние выплаты, но даже если провести нехитрый расчет, умножив данную сумму на 12 месяцев, получим, что годовой доход должен быть на уровне 19т.р., что к цене пая в 300к дает всего 6,3% годовых, а с учетом снижения цены пая доходность реальная получится еще ниже. Пока 11-12% годовых даже не пахнет.

Лично я в данный фонд не инвестировал, наблюдаю со стороны. Идея у него интересная, но доходность пока оставляет желать лучшего. Тот же PNK в несколько раз его обгоняет по этому показателю.

ЗПИФ «ВТБ капитал - рентный доход»

Обратим внимание сразу на условия:

Минимальная сумма - 300 т.р.

Вознаграждение УК и Депозитария - 2% в год от СЧА

Выплаты пайщикам происходят ежеквартально. Правда там есть замечание "при наличии денежных средств  на счетах фонда в сумме не менее 10 млн. руб". А если на счетх 9,5 млн. руб, не заплатят чтоль?

Стоимость чистых активов фонда растет и в моменте составляет более 5 млрд. руб, у Альфа-Капитала менее 1 млрд. руб. 

Основное направление инвестирования - склады и офисы, будут составлять прямую конкуренцию компании PNK. Недавно вышла новость, кстати, что данный фонд купил объекты недвижимости у самой PNK Group. 

Ожидаемая доходность, которую прогнозирует ВТБ-Капитал у данного фонда - 10% годовых. Но это значение, видимо, не учитывает расходы за управление и депозитарий. Итого можно ожидать доходность в 7-8% годовых. 

Резюме

Если выбирать из этих трех фондов, то мне в моменте нравится только PNK и я бы рассмотрел фонд от ВТБ. Он только недавно начал торговаться, я буду присматриваться. Если реальная доходность приблизится к 8% годовых, то прикуплю немного. Доходность в 6-7% можно получать и в облигациях, не вижу смысла в ЗПИФах в таком случае. Опять же, если вырастут ставки, то цена паев будет под давлением, не факт, что цены на недвижимость и цена аренды быстро отыграет этот рост. 

Вообще приятно, что становится доступно больше инструментов, растет интерес к ним со стороны частных инвесторов, при росте СЧА комиссии будут снижаться, конкуренция будет этому способствовать. 

Возможность инвестировать в недвижимость от 300 т.р. для многих вполне доступна и не нарушит диверсификацию портфеля, это тоже определенный плюс. Если что-то изменится, буду стараться держать вас в курсе.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!